Как проходит сделка — от первого звонка до денег на счёте

Как проходит сделка по продаже леса или лесосеки?

Сделка по продаже лесной земли или лесосеки проходит в восемь шагов: заявка, считывание данных участка из открытых данных Государственной лесной службы, осмотр в натуре, предложение с расчётом в течение 48 часов, подписание договора у нотариуса, уплата государственной пошлины и запись в Земельной книге, оплата в день сделки и лесозаготовка. Собственнику леса не нужно самому проводить замеры и готовить документы на лесосеку.

У сделки есть два разных пути. Продажа лесосеки означает, что собственник продаёт право вырубки растущего леса в конкретном выделе — земля остаётся у собственника, а сделку можно оформить без нотариуса и без новой записи в Земельной книге (Zemesgrāmata). Продажа лесной земли означает смену права собственности: здесь нужны договор купли-продажи, просьба о закреплении, государственная пошлина и запись в Земельной книге. Термин лесосека обозначает конкретную площадь леса, где запланирована рубка деревьев, а выдел — это однородная часть леса, выделенная при лесной инвентаризации, со своим составом пород и возрастом.

Первый расчёт готовим дистанционно. По кадастровому номеру Ezermežs считывает открытые данные лесной инвентаризации Государственной лесной службы (Valsts meža dienests) и рассчитывает запас — объём древесины в кубометрах, которая растёт в соответствующем выделе, — а также распределение по сортиментам, то есть по видам древесины, которые получают после рубки: пиловочник, балансовая древесина и дрова. И только после этого осматриваем лес в натуре, потому что открытые данные могут быть несколько лет давности и не отражать фактическое состояние насаждения. После осмотра предложение с расчётом готовим в течение 48 часов, и оно действует 30 дней — у вас есть время его обдумать или сравнить с другими покупателями.

Что собственнику не нужно делать самому

• Не нужно заказывать новую лесную инвентаризацию — для первичного расчёта достаточно открытых данных Государственной лесной службы.
• Не нужно готовить схему лесосеки и запрашивать разрешение на рубку — документы в Государственной лесной службе оформляет покупатель.
• Не нужно платить за осмотр — осмотр участка в натуре и расчёт бесплатны и ни к чему не обязывают.
• Не нужно принимать предложение — получив расчёт, собственник может отказаться от сделки.

Какие документы нужны от собственника?

Для продажи лесной земли от собственника обычно нужны свидетельство Земельной книги, кадастровые данные, данные лесной инвентаризации и документ, удостоверяющий личность, а в отдельных случаях — также свидетельство о наследстве, согласие супруга и согласие совладельцев. Для продажи лесосеки круг документов меньше, поскольку право собственности не меняется.

Основные документы

• Свидетельство Земельной книги или данные раздела Земельной книги — подтверждают, что участок зарегистрирован на имя продавца.
• Кадастровые данные — кадастровый номер и кадастровое обозначение, площадь земельной единицы и виды использования из Государственной земельной службы.
• Данные лесной инвентаризации — действующая лесная инвентаризация, зарегистрированная в Государственной лесной службе; из неё следуют разбивка на выделы и запас древесины.
• Документ, удостоверяющий личность — паспорт или удостоверение личности, которые нотариус проверяет в момент сделки.

Дополнительные документы в отдельных случаях

• Свидетельство о наследстве — если участок получен по наследству и права ещё не закреплены в Земельной книге на имя наследника.
• Согласие супруга — если лесная собственность является совместным имуществом супругов.
• Согласие совладельцев — если участок принадлежит нескольким лицам в идеальных долях.
• Доверенность — если в сделке участвует доверенное лицо; в сделке с лесной землёй обычно нужна нотариально заверенная доверенность.
• Разрешение сиротского суда или суда — если собственник несовершеннолетний или с ограниченной дееспособностью.

Если какого-то документа не хватает, это не препятствие для начала разговора. Данные лесной инвентаризации и кадастровую информацию мы находим сами в публичных реестрах, а первый расчёт можем подготовить уже по кадастровому номеру. Недостающие документы можно оформлять параллельно, пока идут осмотр и переговоры о цене. Точный список документов для конкретной сделки подтверждает присяжный нотариус, поскольку он зависит от правового состояния участка и от того, находится ли участок в совместной собственности, является ли совместным имуществом супругов или ещё не оформленным наследством.

Что делать, если участок в совместной собственности или наследство ещё не оформлено?

Лесной участок в совместной собственности можно продать целиком только тогда, когда с этим согласны все совладельцы; отдельный совладелец вправе продать свою идеальную долю. Если наследство ещё не оформлено, участок сначала нужно переоформить на имя наследника — наследственное дело ведёт присяжный нотариус, а свидетельство о наследстве служит основанием для записи в Земельной книге.

Совместная собственность

В совместной собственности лесная земля принадлежит нескольким лицам в идеальных долях, например, каждому по одной трети. Если продают весь участок, договор подписывают все совладельцы или их доверенные лица. Если продают только свою идеальную долю, у остальных совладельцев в установленных нормативными актами случаях есть право преимущественной покупки, поэтому порядок сделки до подписания нужно согласовать с присяжным нотариусом. При продаже лесосеки действует то же правило: продажа права вырубки — это распоряжение общей вещью, поэтому нужно письменное согласие всех совладельцев. На практике самое простое решение — доверенностью поручить одному совладельцу представлять остальных.

Неоформленное наследство

Если лесной участок всё ещё зарегистрирован на имя умершего человека, продать его нельзя, пока наследство не принято. Наследственное дело возбуждает и ведёт присяжный нотариус; результат — свидетельство о наследстве, на основании которого право собственности закрепляют в Земельной книге на имя наследника. Только после этого можно заключать договор купли-продажи. Переговоры о цене и осмотр участка можно начать и раньше — расчёт по открытым данным Государственной лесной службы можем подготовить и тогда, когда наследственный процесс ещё не завершён.